Overflødiggjorte landbrugsbygninger - en ressource i landskabet

Esben Munk Sørensen er landinspektør, Ph.D. og forsker i landdistriktsudvikling ved Aalborg Universitet. I artiklen tages der udgangspunkt i frigørelsen af de mange produktionsbygninger i landskabet til andre formål end landbrug og de deraf følgende forandringer i landskabets besiddelsesforhold. Der tegnes desuden et billede af, hvor i landet de pågældende bygninger befinder sig.

Når man om en fyrre til halvtreds år i landskabshistorien skal beskrive, hvad der fandt sted lige nu i skrivende stund, vil det være historien om forandringer, der var større end dem, der blev gennemført ved udskiftningen for godt 200 år siden.

Det var dengang landsbyernes dyrkningsfællesskab blev ophævet, jorden udskiftet og mange nye bygninger kom til at ligge rundt i landskabet med den jord, de ejede, liggende omkring bygningerne og så eventuelt nogle græsningsjorder i fjernere beliggende afstand - eng eller overdrev. Det er i landbrugshistorien blevet kaldt den gode danske arrondering, hvor bønderne ikke skulle køre langt for at passe agerjorden, der var beliggende lige omkring eller i nærheden af bygningerne.

Landbrugets strukturudvikling har ændret dette landskabsbillede fuldstændig. Landskabet - eller landzonerne - er undervejs i en massiv forandringsproces.

Tidligere var landbrugsbrugsområder og landzoner forbeholdt landbrugs- og skovbrugserhvervet. Plan og landbrugslovgivningen understøttede succesfuldt dette fra 1970 og i de næste knapt to årtier for at fremme den animalske produktion og eksport.

I dag er landskabet med stor hast på vej mod en situation, hvor landzonerne domineres af en industrialiseret landbrugsproduktion på et stadigt mindre antal bedrifter, der med tilhørende moderne bygninger dyrker stort set hele landbrugsarealet.

Ind imellem ligger stadig flere mindre landbrugsejendomme eller tidligere landbrugsnoterede ejendomme, der er udstykket til bunds og uden noget jordtilliggende. På disse ejendomme er der fortsat produktionsbygninger, som idag er utidssvarende til moderne landbrugsproduktion. Ud over, at de primært tjener boligformål anvendes disse ejendomme til fritids- eller deltidslandbrug og ofte i sammenhæng med andet erhverv i bygningerne.

Ændret sammenhæng mellem jordtilliggende og bygninger
Den tidligere sammenhæng mellem landskab og bygninger er forandret. Hvor en landsby tidligere kunne have op til 20 "a-matrikel numre", der ejendomsmæssigt kunne føres tilbage til udskiftningen som selvstændige heltidslandbrug, er der i en landsby i dag måske kun én "levebrødslandmand" eller fuldtidslandmand tilbage. Han driver al jorden fra sin bedrift, som i dag typisk består af en hovedejendom og et antal samdrevne ejendomme han også ejer. Disse er typisk beliggende inden for en vejafstand af 10 km fra hovedejendommen. En enkelt af disse kan tillige være en bygningsløs landbrugsejendom, hvilket i princippet er et fjerntliggende enkeltlod. En moderne landbrugsbedrift har altså såvel egne dyrkningsjorder som tilforpagtede arealer - der kan ligge ud over de 10 km - beliggende i et relativt stort "ekspansionsterritorium", der strækker sig langt ind i andre landbrugsejendommes jordtilliggender og med nedlagte landbrugsejendomme ind imellem.

I udviklingsmønstret i jordernes besiddelsesforhold og dynamikken heri kan aflæses såvel lokal landbrugshistorie som det aktuelle strukturpres.

I dag præges strukturudviklingen af, at ekspanderende landbrugsbedrifter tilkøber hele ejendomme, fraskiller bolig, produktionsbygninger og jorder til sammenlægning med anden landbrugsejendom i bedriften. Ofte har det fraskilte bygningskompleks et mindre jordtilliggende og forbliver noteret som landbrugsejendom, der kan sælges til anden side. Herefter kan der atter indkøbes en hel landbrugsejendom, som på samme måde skilles fra hovedparten af landbrugsjorden til sammenlægning eller forbliver som selvstændig bygningsløs landbrugsejendom. Selve bygningskomplekset forbliver på restparcellen, der afhændes.

Overflødiggørelse af landbrugets produktionsbygninger
De nævnte "opkøbskæder" kan observeres overalt i landzonernes landskaber. Med nogen regionale og lokale variationer er det den samme proces i hele landet. Selvfølgelig er der forskel på Nordsjælland og Nordjylland, og på Vestsjælland og Vestjylland. Men tendensen er den samme: industrialisering af produktionen og urbanisering af beboelsen i landskabet.

Tidssvarende landbrugsbygninger - ud fra rationelle kriterier - findes i dag stort set kun på heltidsbedrifterne og nyetableres kun på disse. Og tilsvarende frisætter denne udvikling meget betydelige bygningsressourcer, der så kan overgå til anden anvendelse eller forfalde.

Ny lovgivning skal gøre funktionsskift lettere
Fra 1970 og frem til slutningen af 80'erne var området stramt reguleret. Landzonebåndet gjorde, at amtskommunerne havde mulighed for at afvise ønsker om at bruge landbrugsbygninger til andre formål end landbrug og skovbrug. Målet var at beskytte landbrugserhvervets arealressourcer - jordværnet - og hindre, at der uden for byzonerne blev etableret flere boliger og yderligere erhverv uden for byernes udlagte erhvervsområder.

Der er siden midten af 80'erne løbende sket lempelser i adgangen til at etablere mindre erhvervsvirksomheder i overflødiggjorte landbrugsbygninger. Et afgørende kursskifte skete dog med planlovens ændring i 2002. Folketinget ønskede at markere, at det skulle være lettere at gennemføre et funktionsskift i eksisterende overflødiggjorte landbrugsbygninger. Ejerne af overflødiggjorte landbrugsbygninger fik retskrav på at indrette en bolig yderligere i disse landbrugsbygninger og tilsvarende ret til at indrette alt andet erhverv - hotelvirksomhed dog undtaget - i disse bygninger.

Tilsvarende ønskede Folketinget også, at det skulle være lettere at nyopføre bygninger som medarbejder- og generationsskifteboliger på landbrugsejendomme over 30 ha.

Målet med dette kursskifte var at gøre det lettere for borgerne at gennemføre de ønsker, de måtte have for brugen af landbrugsbygninger til andet end landbrug og et klart signal om, at alle udviklingspotentialer - yderligere bolig- og erhvervsetablering - i landdistrikterne skal have muligheder - ikke restriktioner.

Hvad er en "overflødiggjort landbrugsbygning"
I praksis kan det være svært at fastlægge, hvad der er en "overflødiggjort landbrugsbygning". Det afhænger af driftsform, grad af specialisering og investeringsniveau generelt på bedriften. Den bygning, der er rentabel i anvendelse for en ældre landmand, er ikke rentabel i en moderne stordrift.

Den nye planlovgivning er ganske klar på begrebet "overflødiggjort landbrugsbygning". En overflødiggjort landbrugsejendom er i planjuridisk forstand en bygning, der er mere end 5 år gammel. Med andre ord kan en landbrugsbygning, der er opført i eller før 1998 i dag tages i brug til ønskede andre formål - en bolig eller andet erhverv end landbrug - uden landzonetilladelse, hvis der ikke fordres væsentlig ændringer. Dette er i praksis at tolke som samme udvendige bygningskrop. Disse forhold gør det i realiteten let at afgøre, om der er tale om "en overflødiggjort landbrugsbygning". Bygningen skal blot være mere end 5 år gammel!

Udover disse lempelser i funktionsskift for anvendelse af landbrugsbygninger der er mere end 5 år gamle, har ejerne endvidere fået et retskrav på at udvide lovligt etableret erhvervsvirksomhed med opførelse af en ny erhvervsbygning på op til 500 m2.

Boligindretning versus andet erhverv i landbrugsbygninger
I praksis er der imidlertid stor forskel på, om en bygning er velegnet til et funktionsskift. Bygninger med murede ydervægge og sokkel rummer andre muligheder end bygninger med "lette ydervægge". Det er også et spørgsmål om byggestil, hvorvidt en bygning kun er egnet til erhvervsformål, eller om den kan anvendes til boligformål.

Markedets reaktion
Der vil være stor forskel på, om bygningerne ligger tæt på større bysamfund i vækst, eller om de er beliggende i landdistrikternes yderområder, der i forvejen er præget af fald i erhvervsaktiviteter og præges af afvandring.

Hvorvidt og hvordan denne udvidede rummelighed i landzonen for lokalisering af erhverv og indretning af boliger vil blive udnyttet, afhænger imidlertid af mange faktorer i markedet, bymønstret og i landskabet.

Set i forhold til landskabet vil attraktionen ved de overflødiggjorte landbrugsbygninger være meget afhængig af det lokale landskabs faktiske indhold. Betydelige faktorer for graden af attraktion vil være landskabelig variation, nærhed til åbne vande og skov, samt de specifikke udsigts- og oplevelsesmuligheder på ejendommen.

Set i forhold til infrastrukturen vil der være forskel på, om bygningskomplekserne ligger tæt på overordnede vejsystemer eller om der er langt til samme. Ligger ejendommen tæt på en motorvejstilslutning eller ikke?

Billedtekst: Den kommunale fordeling af de overflødiggjorte landbrugsbygninger fordelt i forhold til antal indbyggere pr. kommune og i forhold til arealstørrelse for de pågældende kommuner. Information om antal m2 landbrugsbyggeri stammer fra Bygnings og Boligregistret, landsdækkende datasæt fra 2003. (Skov-Petersen og Sørensen, 2003).

I forhold til bymønstret vil områdernes placering i de forskellige oplandstyper være afgørende. Er der tale om landdistrikter eller landskaber, der ligger i småbyoplande præget af affolkning og udtynding i erhvervsgrundlag, eller er det i mellemstore byers oplande eller måske storbyopland. Der er ingen forskel i regelgrundlaget i disse forskellige oplandstyper, men udviklingen i de ledigblevne bygningsressourcer vil være bestemt af en forskel i urbaniseringsgrad og varierende udviklingspres i disse oplande.

En forskellig efterspørgsel i udnyttelsen af den nye retstilstand vil også kunne ses i forhold til karakteren af de pågældende lokale landdistrikter. Hvor intensiv er landbrugsproduktionen i den pågældende egn? Er det et område med intensiv animalsk produktion eller er det et landbrugsmæssigt stagnerende område? Nogle landdistrikter vil antagelig helt affolkes i de kommende år og kun heltidslandmænd vil være tilbage. Tilsvarende rummer landdistrikter jo både "vildnis" og naturparker i den mest ekstensive ende af udnyttelsespresset over til forstæder og "urban sprawl" i den intensive ende af samme.

Hvor ligger de "overflødiggjorte" og med hvor mange kvadratmeter?
I et igangværende forskningsprojekt (Skov-Petersen og Sørensen, 2003) undersøges p.t. det præcise omfang af de overflødiggjorte landbrugsbygninger, ligesom det kortlægges, hvordan de fordeler sig i landet. Fordeling i forhold til kystnærhed, stationsnærhed, afstand til motorvejsopkørsler samt tilgængelighed til forskellige størrelser bysamfund kortlægges og afrapporteres snarligt.

Totalt set omfatter landbrugsbygninger opført i eller før 1998 et ganske omfattende antal m2. Fra den igangværende undersøgelse kan det fastslås, at det drejer sig i alt om 120 mio. m2 bygninger (Baseret på oplysninger fra BBR-registret i 1998), hvor denne nye retstilstand er gældende. Analyseres registrene nærmere, viser det sig, at 63 mio. m2 er bygget før 1983 og dermed helt utidssvarende, men dog samtidigt bygget af stærke materialer (sten eller bindingsværk) og dermed af mulig interesse for renovering til boligformål eller servicevirksomhed.

Disse 120 mio. m2 - altså defineret af retstilstanden - spreder sig imidlertid meget forskelligt ud i landet og på illustrationen (side 24) kan ses, hvordan de fordeler sig i forhold til indbyggertallet i de enkelte kommuner og i forhold til den arealmæssige størrelse af den enkelte kommune. Det ses, at langt den største del af denne bygningsmasse er placeret i typiske landbrugsområder og med en større andel i områder langt fra større bysamfund.

Fremtiden vil vise, hvilken vej udviklingen går, og om det bliver mere attraktivt at bosætte sig i landdistrikterne. Nogle steder vil der være brug for "ophugningsstøtte", mens der i andre områder vil være alternativer at finde. Her vil de kommende års udvikling i transportomkostninger, højtklassificeret infrastruktur samt båndbredden i fremtidig informationsteknologi spille tæt sammen med prisudvikling på fast ejendom. I en international sammenhæng er Danmark præget af korte indenlandske afstande, og derfor kan danske udkantsområder ikke sammenlignes med yderområder i f.eks vores nordiske nabolande.

Politisk vil det være en stor opgave for kommunerne at fremme en udvikling, der udnytter disse mange frigjorte bygningsressourcer, ligesom den fremtidige lokalisering af statslige arbejdspladser og vidensvirksomheder vil spille afgørende ind. Fra statslig side lægges der op til at stimulere en erhvervsudvikling, som gør, at alle dele af landet skal være attraktive områder for udvikling og bosætning. Der er dog brug for en særlig regional indsats for, at også landdistrikternes yderområder kommer med i den økonomiske udvikling.