Populære kontorer i tidligere landbrugsbygninger – erfaringer fra England

Tomme driftsbygninger kan blive en del af udviklingen på landet og huse nye virksomheder, nye aktiviteter og nye målgrupper. Læs om erfaringerne fra England, hvor den engelske herregård Broughton Hall har banet vejen for kontormiljøer på landet. Herregården huser i dag 51 virksomheder med mere end 600 ansatte og har skabt en succesfuld forretning baseret på erhvervsudlejning.

I Danmark pendler dem, der bor på landet, mellem land og by, og foretager de fleste indkøb i byen. Men man kan godt skabe en udvikling, hvor dem, der bor på landet, også arbejder og køber ind på landet. Det viser erfaringer fra England, hvor tendensen er, at flere og flere vender tilbage til landdistrikterne, væk fra byens skidt, støj og kriminalitet.

Læringen fra England er også, at højt specialiserede virksomheder ikke nødvendigvis behøver have adresse i byen. Derfor har man gennem flere år omdannet tidligere landbrugsbygninger til kontorer, og virksomhederne flytter gerne ind. I udviklingens slipstrøm har flere rådgivningsvirksomheder specialiseret sig i at rådgive ejerne i konceptudvikling, planlægning og opnåelse af tilladelser, etablering, marketing og drift.

Herregård blev erhvervspark
Et foregangseksempel på succesfuld konvertering fra landbrugsdrift til kontorer er den nordengelske herregård Broughton Hall, som i dag er stemningsfuld erhvervspark. Her har 51 virksomheder med i alt 600 ansatte i dag adresse - blandt andet Weber og den eksklusive barnevognsproducent Silver Cross, som begge har engelsk hovedsæde på stedet. Indtægterne fra erhvervsudlejning er blevet den vigtigste indtægtskilde for Broughton Hall, som gik i gang med udviklingen af erhvervsparken i 1982, da en virksomhed tog kontakt for at leje sig ind i en bygning på gården. Siden er flere lejere løbende kommet til.

For at fastholde virksomhederne har Broughton Hall gjort en dyd ud af at imødekomme lejernes krav om individuelle løsninger, fx i form af forskellige typer rumfordeling. Herregården er også leveringsdygtig i alt det, man kan få i byen; bredbånd, catering og et livligt miljø med events, café og udstillinger.

I dag har Broughton Hall udviklet sig til en stor erhvervsspark med 51 erhvervslejemål - men mindre kan gøre det. Rundt om i England har andre gårde ladet sig inspirere af den nordengelske succeshistorie og indrettet kontorer i tidligere stald- og ladebygninger.

Hvad kan vi lære?
Selvom man i England - og andre steder - kan mønstre adskillige eksempler på succesfuld kontorudlejning uden for byerne, er ideen endnu ikke så brugt herhjemme. Ofte foretrækker de danske virksomheder en beliggenhed i kendte kontorkvarterer, som ligger centralt eller i udkanten af de større byer.

Udfordringen er at få virksomhederne til at turde tage springet og rykke på landet. Men er lejerne først flyttet ind, bliver de også, viser de udenlandske erfaringer. Skal virksomhederne rykke væk fra byerne, gælder det om at vende barrierer til muligheder. Et øde sted er også et sted med ro og smukke omgivelser og muligheden for at pendle mod den tunge myldretidstrafik.

Som ejer skal man også være opmærksom på, at det ikke er nok at konvertere bygningerne til kontorer og derefter regne med, at resten kommer af sig selv. At holde lejerne tilfredse kræver nemlig både hårdt arbejde, et højt serviceniveau og de rette faciliteter.

Skal man tro de engelske erfaringer, er de væsentligste konkurrenceparametre for kontorudlejning:

• Beliggenhed nær byerne
• Beliggenhed nær motorvej, hovedvej eller andre knudepunkter
• Fleksible rumløsninger, der kan tilpasses forskellige lejeres forskellige behov
• God kvalitet i bredbånd og informationsteknologi
• Muligheden for at udvide eller flytte til noget større eller mindre på stedet
• Mange små lejere i stedet for én stor - så er man mindre sårbar

I Danmark kræver det - i de fleste tilfælde - enten en landzonetilladelse eller udarbejdelse af en lokalplan, hvis man vil indrette erhvervslejemål i tomme landbrugsbygninger.

Læs mere om Planlovens bestemmelser her

Læs mere om Broughton Hall her